Bảo trì công trình xây dựng là nội dung quen thuộc đối với hoạt động xây dựng, nội dung này được quy định, hướng dẫn việc thực hiện tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Trong khuôn khổ bài viết, chúng ta sẽ tìm hiểu về các quy định mới về bảo trì công trình xây dựng tại Luật Xây dựng năm 2025 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Khái niệm bảo trì xây dựng

Bảo trì công trình xây dựng là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác, sử dụng. Nội dung bảo trì công trình xây dựng có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, đánh giá an toàn công trình, bảo dưỡng và sửa chữa công trình; điều chỉnh, bổ sung, thay thế hạng mục, thiết bị công trình để việc khai thác, sử dụng công trình bảo đảm an toàn nhưng không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng, quy mô công trình.

Đây là khái niệm được khá bao quát đối với hoạt động bảo trì công trình xây dựng được quy định tại Khoản 10 Điều 2 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng.

Yêu cầu đối với hoạt động bảo trì xây dựng

Tại Điều 65 Luật Xây dựng năm 2025 có đặt ra các quy định về bảo trì công trình xây dựng như sau:

- Yêu cầu về bảo trì công trình xây dựng: Công trình xây dựng phải được bảo trì trong quá trình khai thác, sử dụng; Quy trình bảo trì phải được chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt trước khi đưa công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng; phù hợp với mục đích sử dụng, loại và cấp công trình, thiết bị được xây dựng và lắp đặt vào công trình; Việc bảo trì phải bảo đảm an toàn đối với con người, tài sản và công trình.

- Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì công trình xây dựng.

- Việc bảo trì công trình xây dựng phải được thực hiện theo kế hoạch bảo trì và quy trình bảo trì được phê duyệt.

- Công trình có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng phải được đánh giá định kỳ về an toàn của công trình xây dựng trong quá trình khai thác, sử dụng.

         Quy trình bảo trì công trình xây dựng

Quy trình bảo trì công trình xây dựng được quy định tại Điều 34 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP

- Nội dung chính của quy trình bảo trì công trình xây dựng bao gồm:
+ Các thông số kỹ thuật, công nghệ của công trình, bộ phận công trình và thiết bị công trình;
+ Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình;
+ Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo dưỡng công trình phù hợp với từng bộ phận công trình, loại công trình và thiết bị lắp đặt vào công trình;
+ Quy định thời điểm và chỉ dẫn thay thế định kỳ các thiết bị lắp đặt vào công trình;
+ Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp công trình bị xuống cấp;
+ Quy định thời gian sử dụng của công trình, các bộ phận, hạng mục công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình;
+ Quy định về nội dung, phương pháp và thời điểm đánh giá lần đầu, tần suất đánh giá đối với công trình phải đánh giá an toàn trong quá trình khai thác, sử dụng theo quy định của quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và quy định của pháp luật có liên quan;
+ Xác định thời điểm, đối tượng và nội dung cần kiểm định định kỳ;
+ Quy định thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc đối với công trình có yêu cầu thực hiện quan trắc;
+ Quy định về hồ sơ bảo trì công trình xây dựng và việc cập nhật thông tin vào hồ sơ bảo trì công trình xây dựng;
+ Các chỉ dẫn khác liên quan đến bảo trì công trình xây dựng và quy định các điều kiện nhằm bảo đảm an toàn, vệ sinh lao động, bảo vệ môi trường và phòng cháy, chữa cháy trong quá trình thực hiện bảo trì công trình xây dựng.
- Trách nhiệm lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng:
+ Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình lập và bàn giao cho chủ đầu tư quy trình bảo trì công trình xây dựng, bộ phận công trình cùng với thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt; cập nhật quy trình bảo trì cho phù hợp với các nội dung thay đổi thiết kế trong quá trình thi công xây dựng (nếu có) trước khi nghiệm thu hạng mục công trình, công trình xây dựng đưa vào sử dụng;
+ Nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình lập và bàn giao cho chủ đầu tư quy trình bảo trì đối với thiết bị do mình cung cấp trước khi lắp đặt vào công trình;
+ Trường hợp nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, nhà thầu cung ứng thiết bị không lập được quy trình bảo trì, chủ đầu tư có thể thuê đơn vị tư vấn khác để lập quy trình bảo trì cho các đối tượng quy định tại điểm a, điểm b khoản này và có trách nhiệm chi trả chi phí tư vấn;
+ Chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 65 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có thể thuê đơn vị tư vấn để thẩm tra một phần hoặc toàn bộ quy trình bảo trì công trình xây dựng do nhà thầu thiết kế lập làm cơ sở cho việc phê duyệt.
- Đối với các công trình xây dựng đã đưa vào khai thác, sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì thì chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình tổ chức lập và phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng, có thể tổ chức kiểm định chất lượng công trình xây dựng làm cơ sở để lập quy trình bảo trì công trình xây dựng nếu cần thiết. Trong quy trình bảo trì phải xác định rõ thời gian sử dụng còn lại của công trình, các bộ phận, hạng mục công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình.
- Không bắt buộc phải lập quy trình bảo trì riêng cho từng công trình cấp III trở xuống, công trình nhà ở riêng lẻ và công trình tạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng của các công trình này vẫn phải thực hiện bảo trì công trình xây dựng theo các quy định về bảo trì công trình xây dựng của Nghị định này.
- Trường hợp có tiêu chuẩn về bảo trì hoặc có quy trình bảo trì của công trình tương tự phù hợp thì chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có thể áp dụng tiêu chuẩn hoặc quy trình đó cho công trình mà không cần lập quy trình bảo trì riêng.
- Điều chỉnh quy trình bảo trì công trình xây dựng:
+ Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình được quyền điều chỉnh quy trình bảo trì khi phát hiện thấy những yếu tố bất hợp lý có thể ảnh hưởng đến chất lượng công trình, gây ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng công trình và chịu trách nhiệm về quyết định của mình;
+ Nhà thầu lập quy trình bảo trì có nghĩa vụ sửa đổi, bổ sung hoặc thay đổi những nội dung bất hợp lý trong quy trình bảo trì nếu do lỗi của mình gây ra và có quyền từ chối những yêu cầu điều chỉnh quy trình bảo trì không hợp lý của chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình;
+ Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có quyền thuê nhà thầu khác thực hiện sửa đổi, bổ sung thay đổi quy trình bảo trì trong trường hợp nhà thầu lập quy trình bảo trì ban đầu không thực hiện các việc này. Nhà thầu thực hiện sửa đổi, bổ sung quy trình bảo trì công trình xây dựng phải chịu trách nhiệm về chất lượng công việc do mình thực hiện;
+ Đối với công trình sử dụng tiêu chuẩn kỹ thuật bảo trì để thực hiện bảo trì, khi tiêu chuẩn này được sửa đổi hoặc thay thế thì chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm thực hiện bảo trì theo nội dung đã được sửa đổi;
+ Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm phê duyệt những nội dung điều chỉnh của quy trình bảo trì, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Kế hoạch bảo trì công trình xây dựng
Nội dung Kế hoạch bảo trì công trình xây dựng được quy định tại Điều 35 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP. Cụ thể:
- Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng hằng năm trên cơ sở quy trình bảo trì được phê duyệt và hiện trạng công trình.
- Nội dung chính của kế hoạch bảo trì công trình xây dựng bao gồm: Tên công việc thực hiện; Thời gian thực hiện; Phương thức thực hiện; Chi phí thực hiện.
- Kế hoạch bảo trì có thể được sửa đổi, bổ sung trong quá trình thực hiện. Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình quyết định việc sửa đổi, bổ sung kế hoạch bảo trì công trình xây dựng
Thực hiện bảo trì công trình xây dựng
Việc thực hiện bảo trì công trình được quy định tại Điều 36 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP
- Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình tự tổ chức thực hiện hoặc thuê tổ chức để thực hiện việc kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa công trình theo quy trình bảo trì công trình được phê duyệt.
- Kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất nhằm phát hiện kịp thời các dấu hiệu xuống cấp, những hư hỏng của công trình, thiết bị lắp đặt vào công trình làm cơ sở cho việc bảo dưỡng công trình.
- Bảo dưỡng công trình được thực hiện theo kế hoạch bảo trì hằng năm và quy trình bảo trì công trình xây dựng được phê duyệt.
- Sửa chữa công trình bao gồm:
+ Sửa chữa định kỳ công trình bao gồm sửa chữa hư hỏng hoặc bổ sung, thay thế bộ phận công trình, hạng mục công trình, thiết bị công trình bị hư hỏng được thực hiện định kỳ theo quy định của quy trình bảo trì;
+ Sửa chữa đột xuất công trình được thực hiện khi bộ phận công trình, hạng mục công trình, thiết bị công trình bị hư hỏng do chịu tác động đột xuất như gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy và những tác động đột xuất khác hoặc khi bộ phận công trình, hạng mục công trình, thiết bị công trình có biểu hiện xuống cấp ảnh hưởng đến an toàn sử dụng, vận hành, khai thác công trình.
- Kiểm định xây dựng phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Theo quy trình bảo trì công trình đã được phê duyệt;
+ Khi phát hiện thấy công trình, bộ phận công trình có hư hỏng hoặc có dấu hiệu nguy hiểm, không bảo đảm an toàn cho việc khai thác, sử dụng;
+ Khi có yêu cầu đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình phục vụ cho việc lập quy trình bảo trì đối với những công trình đã đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì;
+ Khi cần có cơ sở để quyết định việc kéo dài thời hạn sử dụng của công trình đối với các công trình đã hết thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình;
+ Khi có yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
- Quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng theo quy định tại Điều 37 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP (nội dung Quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng).
- Thực hiện đánh giá an toàn công trình theo quy định tại Điều 40 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.
- Trường hợp công trình có nhiều chủ sở hữu thì ngoài việc chịu trách nhiệm bảo trì phần công trình thuộc sở hữu riêng của mình, các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì cả phần công trình thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật có liên quan.
- Đối với các công trình chưa bàn giao được cho chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng và thực hiện việc bảo trì công trình xây dựng theo các nội dung quy định tại Điều này và Điều 34 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP
- Ngoài các quy định về bảo trì công trình xây dựng tại Nghị định này, việc bảo trì công trình xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành khác có liên quan.
Quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng
Nội dung quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng được quy định cụ thể tại Điều 37 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP
- Quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng phải được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Công trình có dấu hiệu lún, nghiêng, nứt và các dấu hiệu bất thường khác có khả năng gây sập đổ công trình;
+ Theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc chủ quản lý sử dụng;
+ Công trình thuộc danh mục các công trình xây dựng chuyên ngành phải quan trắc phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng.
Phạm vi, đối tượng, nội dung và chi phí quan trắc phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng được hướng dẫn thực hiện tại Điều 6 Thông tư số 32/2026/TT-BXD ngày 22 tháng 6 năm 2026 của Bộ trưởng Bộ xây dựng  quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 207/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng.
- Yêu cầu chung đối với việc quan trắc công trình phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng:
+ Nhà thầu quan trắc lập đề cương quan trắc trình chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình chấp thuận;
+ Nhà thầu quan trắc thực hiện quan trắc theo đề cương quan trắc đã được chấp thuận;
+ Các số liệu quan trắc phải được phân tích, đánh giá; kết quả quan trắc phải được so sánh với giá trị giới hạn thiết kế cho phép và các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng có liên quan. Trường hợp số liệu quan trắc vượt quá giá trị giới hạn thiết kế cho phép hoặc có dấu hiệu bất thường thì chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình phải tổ chức đánh giá nguyên nhân, tổ chức kiểm định (nếu cần thiết) và có biện pháp khắc phục, xử lý kịp thời.
Quản lý chất lượng công việc bảo trì công trình xây dựng
Nội dung này được quy định tại Điều 38 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP
- Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm lập hồ sơ bảo trì công trình xây dựng và lưu trữ trong suốt quá trình khai thác, sử dụng công trình. Hồ sơ bảo trì công trình xây dựng là thành phần của hồ sơ phục vụ quản lý, sử dụng công trình theo quy định tại khoản 2 Điều 42 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, bao gồm các tài liệu sau:
+ Các tài liệu phục vụ công tác bảo trì công trình xây dựng bao gồm: quy trình bảo trì công trình xây dựng, bản vẽ hoàn công, lý lịch thiết bị lắp đặt vào công trình và các hồ sơ, tài liệu cần thiết khác phục vụ cho bảo trì công trình xây dựng;
+ Kế hoạch bảo trì;
+ Kết quả kiểm tra công trình thường xuyên và định kỳ;
+ Kết quả, hồ sơ bảo dưỡng, sửa chữa công trình;
+ Kết quả quan trắc, kết quả kiểm định chất lượng công trình (nếu có);
+ Kết quả, hồ sơ đánh giá an toàn công trình trong quá trình khai thác, sử dụng (nếu có);
+ Các tài liệu khác có liên quan.
- Việc kiểm tra công trình thường xuyên, định kỳ và đột xuất được chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình thực hiện bằng trực quan, bằng các số liệu quan trắc thường xuyên (nếu có) hoặc bằng các thiết bị kiểm tra chuyên dụng khi cần thiết.
- Công tác bảo dưỡng công trình được thực hiện từng bước theo quy định tại quy trình bảo trì công trình xây dựng. Kết quả thực hiện công tác bảo dưỡng công trình phải được ghi chép và lập hồ sơ; chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm xác nhận việc hoàn thành công tác bảo dưỡng và quản lý trong hồ sơ bảo trì công trình xây dựng.
- Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có trách nhiệm tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác thi công sửa chữa; lập, quản lý và lưu giữ hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của pháp luật khác có liên quan.
- Công việc sửa chữa công trình phải được bảo hành không ít hơn 6 tháng đối với công trình từ cấp II trở xuống và không ít hơn 12 tháng đối với công trình từ cấp I trở lên. Mức tiền bảo hành không thấp hơn 5% giá trị hợp đồng.
- Chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình thỏa thuận với nhà thầu sửa chữa công trình về quyền và trách nhiệm bảo hành, thời gian bảo hành, mức tiền bảo hành đối với các công việc sửa chữa trong quá trình thực hiện bảo trì công trình xây dựng.
- Trường hợp công trình có yêu cầu về quan trắc hoặc phải kiểm định chất lượng thì chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình phải thuê tổ chức có chuyên môn, kinh nghiệm để thực hiện. Trường hợp cần thiết chủ sở hữu hoặc chủ quản lý, sử dụng công trình có thể thuê tổ chức độc lập có chuyên môn, kinh nghiệm để đánh giá báo cáo kết quả kiểm định, báo cáo kết quả quan trắc.
- Trường hợp áp dụng đầu tư xây dựng dự án PPP:
+ Cơ quan ký kết hợp đồng có trách nhiệm kiểm tra việc tổ chức thực hiện bảo trì công trình xây dựng của doanh nghiệp dự án PPP theo quy định của Nghị định này;
+ Doanh nghiệp dự án PPP có trách nhiệm tổ chức thực hiện chuyển giao công nghệ, bàn giao tài liệu phục vụ bảo trì, hồ sơ bảo trì công trình xây dựng cho cơ quan ký kết hợp đồng trước khi chuyển giao công trình theo quy định tại hợp đồng dự án.
Chi phí bảo trì công trình xây dựng
Nội dung này được quy định tại Điều 39 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP và được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 40/2026/TT-BXD ngày 26/6/2026 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng
- Chi phí bảo trì công trình xây dựng bao gồm:
+ Chi phí bảo dưỡng theo kế hoạch bảo trì hằng năm của công trình;
+ Chi phí sửa chữa định kỳ công trình theo kế hoạch bảo trì hằng năm, chi phí sửa chữa đột xuất công trình;
+ Chi phí các công việc khác trong kế hoạch bảo trì bao gồm một số hoặc toàn bộ chi phí cho các công việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, đánh giá an toàn công trình; lập kế hoạch bảo trì hằng năm; lập, thẩm tra (trường hợp chưa có quy trình bảo trì) hoặc điều chỉnh quy trình bảo trì công trình xây dựng; các chi phí thực hiện các công việc khác có liên quan theo quy định của pháp luật chuyên ngành (nếu có) và chi phí quản lý của chủ sở hữu, chủ sử dụng công trình.
- Việc quản lý, sử dụng chi phí bảo trì công trình xây dựng thực hiện theo pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về xây dựng và các pháp luật khác có liên quan.
- Chi phí bảo trì công trình xây dựng được xác định bằng dự toán theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo thẩm quyền quy định tại điểm đ khoản 1, điểm c khoản 2, điểm c khoản 4 Điều 51 Nghị định số 207/2026/NĐ-CP.
Chi phí bảo dưỡng công trình, chi phí sửa chữa công trình, chi phí các công việc khác
Việc xác định chi phí bảo dưỡng công trình, chi phí sửa chữa công trình, chi phí các công việc khác trong kế hoạch bảo trì công trình, định mức công việc bảo trì công trình xây dựng được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 40/2026/TT-BXD.