MỘT SỐ TÌNH HUỐNG PHÁP LUẬT LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI
- Thứ sáu - 05/12/2025 04:49
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Tình huống 1: Vợ chồng ông Triệu Văn Phin có một thửa đất ở nông thôn, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hai vợ chồng ông Phin. Tháng 10 năm 2024, vợ chồng ông Phin cùng viết giấy, ký chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Hà Thị Nhì với số tiền là 150.000.000đ, giấy chuyển nhượng có chứng thực của UBND xã. Sau khi nhận chuyển nhượng, do bị ốm đau triền miên, các con lại đi làm ăn ở xa nên bà Nhì chưa có điều kiện sử dụng diện tích đất trên.
Đến tháng 10 năm 2025, khi bà Nhì đang cho người xây bờ tường bao của thửa đất đã nhận chuyển nhượng của ông Phin thì ông Phin ra ngăn cản và muốn thỏa thuận lại, không muốn bán mảnh đất đó nữa.
Hỏi: Trong trường hợp này phải giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Trong trường hợp này, trước tiên cần xác định quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Phin và bà Nhì có đảm bảo về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, có đảm bảo về hình thức, nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.” (điểm b quy định trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản).
Trong tình huống trên, việc chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Phin và bà Nhì đã được chứng thực theo thẩm quyền tại UBND xã nên xác định hợp đồng là hợp pháp, để đảm bảo thực hiện đúng quy định, bà Nhì cần làm tiếp thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 133 Luật đất đai năm 2024 quy định các trường hợp đăng ký biến động như sau:
“a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;”
Theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền;…”
Tại khoản 2 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có quy định về mức phạt đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai theo quy định, cụ thể:
“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.”
Đối chiếu với các quy định nêu trên, bà Nhì đã thực hiện không đúng nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, vi phạm quy định về đăng ký biến động trong việc sử dụng đất. Bà Nhì sẽ bị cơ quan có thẩm quyền xem xét xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.
Tình huống 2: Hộ gia đình ông An và hộ gia đình ông Bình sử dụng đất liền kề nhau. Năm 2022 khi gia đình ông An xây bờ tường bao ngăn cách ranh giới giữa hai thửa đất thì hai bên xảy ra mâu thuẫn do không xác định được mốc giới của hai thửa đất. Vụ việc đã được UBND xã hòa giải nhưng không thành, tiếp tục chuyển đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định. Đến đầu năm 2024, gia đình ông An đã chuyển nhượng cho bà Chinh một phần của thửa đất hiện đang có tranh chấp với hộ gia đình ông Bình với giá 50.000.000đ bằng hợp đồng viết tay.
Hỏi: Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng của gia đình ông An cho bà Chinh có hợp pháp không?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình ông An có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Tuy nhiên, trong trường hợp cụ thể này hiện thửa đất gia đình ông An muốn chuyển nhượng đang có tranh chấp với hộ liền kề và đang yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, nên việc chuyển nhượng của ông An với bà Chinh chưa thỏa mãn các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Vì thửa đất ông An muốn chuyển nhượng đang có tranh chấp và các bên đang yêu cầu giải quyết tranh chấp nên theo quy định trên ông An không thể chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Chinh được.
Tình huống 3: Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh H được giao nhiệm vụ triển khai Dự án xây dựng trạm ra-đa cảnh giới vùng biên, phục vụ công tác bảo vệ chủ quyền và giám sát an ninh khu vực. Khu đất dự kiến sử dụng cho dự án nằm tại xã T, gồm một phần diện tích đất trồng cây lâu năm của hộ gia đình ông Vũ Minh Phi, khoảng 0,6 ha và 12 gia đình khác.
Chủ tịch UBND cấp xã đã ban hành thông báo thu hồi đất và gửi thông báo thu hồi đất đến ông Phi, đồng thời niêm yết thông báo thu hồi đất và danh sách người có đất thu hồi trên địa bàn quản lý, phối hợp điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Căn cứ quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và yêu cầu triển khai gấp để phục vụ nhiệm vụ phòng thủ, Ủy ban nhân dân xã H ban hành quyết định thu hồi đất của ông Phi, tuy nhiên khi nhận được thông tin ông Phi không chịu bàn giao đất và cho rằng đó là đất do mình khai phá, đang trồng cây lâu năm, chưa đến kỳ khai thác, ông đề nghị Nhà nước di chuyển dự án sang khu đất khác hoặc chờ cho đến khi ông khai thác xong thì mới bàn giao đất.
Hỏi: Theo quy định của pháp luật, việc thu hồi đất của gia đình ông Phi có đúng không? Trường hợp này cần giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Tại Điều 78 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong trường hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Làm căn cứ quân sự;
3. Làm công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
4. Làm ga, cảng, công trình thông tin quân sự, an ninh;
5. Làm công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện và bồi dưỡng nghiệp vụ, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Làm nhà ở công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Làm cơ sở giam giữ; cơ sở tạm giam, tạm giữ; cơ sở giáo dục bắt buộc; trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.”
Như vậy, triển khai Dự án xây dựng trạm ra-đa cảnh giới vùng biên là công trình phòng thủ quốc gia, công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh nên việc thu hồi đất đối với gia đình ông Phi là có cơ sở pháp lý.
Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc tổ chức vận động, thuyết phục được tiến hành trong thời gian 10 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản.
Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi vẫn không chấp hành việc bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 89 của Luật Đất đai năm 2024.
Tình huống 4: Gia đình anh A Páo, người Mông ở bản Súa Chải, có một thửa đất trồng màu được Nhà nước giao sử dụng ổn định từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, do thiếu nhân lực và cuộc sống còn nhiều khó khăn, gia đình anh không thể canh tác nên diện tích đất này đã bị bỏ hoang hơn một năm.
Gần đây, anh Páo nghe bà con trong bản nói rằng UBND xã đang lập hồ sơ đề nghị thu hồi thửa đất bỏ hoang của gia đình anh. Anh Páo trở nên lo lắng, băn khoăn không biết việc xã đề nghị thu hồi đất như vậy có đúng quy định pháp luật hay không.
Hỏi: Pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp này?
Trả lời:
Tại Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:
“1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
2. Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.
3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
4. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
5. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
6. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;
8. Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.”
Trường hợp gia đình A Páo đã không sử dụng đất đối với đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, theo quy định tại khoản 7 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai là đúng quy định.
Tình huống 5: Gia đình anh Đặng Văn Lâm, người Dao sinh sống tại khu vực lưng chừng đồi, gần tuyến đường Bắc Kạn – Ba Bể. Thời gian gần đây, do mưa bão kéo dài, mái taluy phía sau nhà xuất hiện nhiều vết nứt lớn, đất đá liên tục sạt xuống, đe dọa trực tiếp đến tính mạng và tài sản của gia đình anh.
Anh Lâm nghe thông tin rằng UBND xã đang triển khai dự án di dời các hộ dân có nguy cơ sạt lở cao vào khu tái định cư an toàn. Tuy nhiên, khi danh sách được công bố, hộ gia đình anh lại không nằm trong diện được di dời. Lo lắng cho sự an toàn của vợ con, anh Lâm rất băn khoăn không biết liệu gia đình mình có thể xin được di dời đến khu tái định cư cùng các hộ khác hay không.
Hỏi: Pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp này? Gia đình anh Lâm cần làm gì để bảo đảm quyền lợi của mình?
Trả lời:
Tại khoản 3 Điều 82 Luật Đất đai năm 2024 quy định về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng đối với các trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng bao gồm:
“a) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất khác trong khu vực bị ô nhiễm môi trường không còn khả năng tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định;
b) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; đất khác bị sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác mà không còn khả năng tiếp tục sử dụng.”
Trường hợp này, các gia đình có trong danh sách di dời thì sẽ được bố trí tái định cư. Nếu gia đình anh Đặng Văn Lâm chưa có trong danh sách di dời thì cần làm đơn đề nghị gửi UBND xã để xem xét giải quyết, bổ sung vào danh sách.
Tình huống 6: Gia đình anh Hà Văn Sinh, người Tày, sinh sống gần tuyến đường cao tốc Chợ Mới – Bắc Kạn, có phần nghĩa địa của dòng họ nằm trong khu vực dự kiến sẽ giải phóng mặt bằng để phục vụ dự án mở rộng tuyến đường.
Khi nghe thông báo quy hoạch, anh Sinh biết rằng khu nghĩa địa của xóm, trong đó có mồ mả của ông bà và tổ tiên gia đình anh, sẽ phải di chuyển để bàn giao mặt bằng cho dự án.
Trước sự việc này, anh Sinh rất lo lắng, băn khoăn về việc di chuyển phần mộ của dòng họ và muốn biết khi gia đình thực hiện việc bốc mộ, di dời mồ mả theo yêu cầu của Nhà nước thì gia đình sẽ được hỗ trợ như thế nào theo quy định.
Hỏi: Pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp này?
Trả lời:
Tại Điều 15 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/07/2024 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sửa đổi, bổ sung tại điểm b Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai; điểm a Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/08/2025 của Chính phủ sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai) quy định như sau:
“Điều 15. Bồi thường, hỗ trợ do phải di dời mồ mả khi Nhà nước thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm bố trí quỹ đất trong các nghĩa trang theo quy hoạch để di dời mồ mả khi thu hồi đất.
2. Đối với mồ mả trong phạm vi đất thu hồi phải di dời thì được bồi thường các chi phí bao gồm: chi phí đào, bốc, di dời, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp để di dời mồ mả đến vị trí mới trong nghĩa trang theo quy hoạch của địa phương; trường hợp tự thu xếp việc di chuyển mồ mả ngoài khu vực được bố trí thì được hỗ trợ tiền.
Trường hợp cấp xã nơi có đất thu hồi không còn quỹ đất trong các nghĩa trang thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát quỹ đất tại địa bàn các đơn vị hành chính cấp huyện khác để bố trí di dời mồ mả, quy định chính sách hỗ trợ để khuyến khích hình thức hoả táng, lưu giữ tro cốt tại các cơ sở lưu giữ tro cốt nhằm thực hiện nếp sống văn minh, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, góp phần bảo vệ môi trường.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường, hỗ trợ tại khoản này phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.
3. Trường hợp mồ mả trong phạm vi đất thu hồi phải di dời mà không có người thân thực hiện việc di dời thì đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phối hợp với UBND cấp xã nơi có mồ mả phải di dời tiến hành các thủ tục di dời mồ mả theo phong tục, tập quán tại địa phương; kinh phí di dời được tính trong kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.”
Tại khoản 3 Điều 1 Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND ngày 17/12/2024 của UBND tỉnh Thái Nguyên sửa đổi Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên kèm theo Quyết định 24/2024/QĐ-UBND quy định:
“3. Hỗ trợ theo khoản 2 Điều 15 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP
a) Khối lượng xây dựng tài sản là mồ mả được bồi thường bằng 100% giá trị xây mới;
b) Hỗ trợ di dời mồ mả mức hỗ trợ 7.000.000 đồng/ngôi;
c) Trường hợp tự thu xếp việc di chuyển mồ mả ngoài khu vực được bố trí thì được hỗ trợ thêm 10.000.000 đồng/ngôi;
d) Trường hợp mồ mả không có người nhận thì giao Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì, phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện việc di chuyển. Chi phí tổ chức thực hiện là: 10.000.000 đồng/ngôi.”
Như vậy, trường hợp của nhà anh Sinh khi di chuyển mồ mả của gia đình sẽ được hỗ trợ theo Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên.
Tình huống 7: Anh Vàng Ngọc Vừ nhiều năm đi làm ăn xa tại Thành phố Hồ Chí Minh. Do công việc không thuận lợi, anh đưa gia đình trở về địa phương để ổn định cuộc sống và tìm sinh kế mới.
Tuy nhiên, vì không có đất sản xuất, anh Vừ đã tự ý sử dụng 0,02 héc ta đất nông nghiệp để trồng cây ăn quả, dù diện tích đất này thuộc loại đất chưa được cơ quan, tổ chức của Nhà nước giao quản lý. Sau đó, anh bị cơ quan có thẩm quyền lập biên bản, xử phạt 7.500.000 đồng và yêu cầu khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất.
Từ đó, anh Vừ rất băn khoăn và muốn biết việc xử phạt như vậy có đúng theo quy định pháp luật hay không.
Hỏi: Pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp này?
Trả lời:
Tại khoản 2 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“2. Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất nông nghiệp (không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất) không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này mà thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;
g) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích từ 02 héc ta trở lên.”
Tại khoản 8 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“8. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất), trừ trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 139 Luật Đất đai và điểm b khoản này;
b) Buộc người được giao đất, cho thuê đất phải làm thủ tục để được bàn giao đất trên thực địa theo quy định đối với trường hợp theo quy định tại khoản 5 Điều này;
c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”
Như vậy, căn cứ quy định nêu trên thì việc xử phạt của cơ quan có thẩm quyền đối với anh Vàng Ngọc Vừ là đúng quy định của pháp luật.
Tình huống 8: Ông Vàng Thế Kề, người Mông, cư trú ở xã BT, có 2 héc ta đất rừng sản xuất đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vừa qua, ông Kề khai thác xong diện tích rừng của mình và đang chuẩn bị trồng lại theo kế hoạch.
Cách đây vài ngày, ông Sùng A Chía, chủ phần đất rừng giáp ranh với đất ông Kề, cũng vừa khai thác rừng. Tuy nhiên, ông Chía đã có hành vi lấn sang khoảng 0,01 héc ta đất nằm trong diện tích đã được cấp giấy chứng nhận của ông Kề và tự ý trồng cây lên phần đất lấn chiếm đó. Sau đó, ông Chía còn khẳng định phần đất lấn sang là của mình.
Hỏi: Hành vi của ông Chía có vi phạm pháp luật không? Nếu có sẽ bị xử lý như thế nào?
Trả lời:
Tại khoản 3 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“3. Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này mà thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích từ 01 héc ta trở lên.”
Tại khoản 8 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“8. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất), trừ trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 139 Luật Đất đai và điểm b khoản này;
b) Buộc người được giao đất, cho thuê đất phải làm thủ tục để được bàn giao đất trên thực địa theo quy định đối với trường hợp theo quy định tại khoản 5 Điều này;
c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”
Căn cứ quy định nêu trên thì hành vi của ông Chìa sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Đồng thời, còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất) và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được (nếu có) do thực hiện hành vi vi phạm.
Tình huống 9: Ông Bùi Văn Dâng, sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ xã Ba Bể, được Nhà nước giao 5 héc ta đất rừng phòng hộ để chăm sóc và bảo vệ theo quy định.
Tháng 05 năm 2025, ông Dâng đã thực hiện việc tặng cho 2 héc ta đất rừng phòng hộ cho người em ruột của mình là Bùi Văn Lợi, hiện đang sinh sống tại Hà Nội và không cư trú trong khu vực rừng phòng hộ.
Hỏi: Hành vi của hai anh em ông Dâng có vi phạm pháp luật không? Nếu có sẽ bị xử lý như thế nào?
Trả lời:
Tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“2. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
…
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trả lại đất cho bên chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và 82 Luật Đất đai.”
Như vậy, với hành vi vi phạm này người em của ông Dâng sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Đồng thời, bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc trả lại đất cho ông Dâng.
Tình huống 10: Chị Lý Thị Nga, sinh sống tại bản Nà Pảng, xã Văn Minh là con gái cả trong gia đình. Khi bố mẹ qua đời, gia đình đã thống nhất giao cho chị Nga quản lý toàn bộ di sản thừa kế, gồm ba thửa đất nông nghiệp và một mảnh vườn ao. Chị Nga có trách nhiệm thực hiện các thủ tục phân chia di sản, lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho từng người thừa kế, đảm bảo quyền lợi cho tất cả anh chị em trong gia đình.
Trong quá trình lập hồ sơ, chị Nga gặp nhiều khó khăn vì giấy tờ liên quan đến các thửa đất của bố mẹ có phần thiếu chính xác: một số giấy chứng nhận đã cũ, thông tin diện tích chưa trùng khớp với thực tế. Lo lắng hồ sơ sẽ bị trả lại, chị Nga đã tự ý sửa chữa một số giấy tờ, chứng từ để phù hợp với diện tích đất mà gia đình sử dụng, nhằm “đảm bảo hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận”.
Khi hồ sơ được nộp lên UBND xã để thẩm tra, cán bộ địa chính phát hiện những sai lệch trong giấy tờ. Sau khi xem xét hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền đã ra quyết định không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trong di sản do hồ sơ bị sửa chữa.
Hỏi: Hành vi của chị Nga có vi phạm pháp luật không? Nếu có sẽ bị xử lý như thế nào?
Trả lời:
Tại khoản 2, khoản 4 Điều 27 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“2. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp khai báo không trung thực việc sử dụng đất hoặc tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị sai lệch mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
4. Hình thức xử phạt bổ sung:
Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.”
Như vậy, với hành vi vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất chị Nga sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Đồng thời, bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.
Đến tháng 10 năm 2025, khi bà Nhì đang cho người xây bờ tường bao của thửa đất đã nhận chuyển nhượng của ông Phin thì ông Phin ra ngăn cản và muốn thỏa thuận lại, không muốn bán mảnh đất đó nữa.
Hỏi: Trong trường hợp này phải giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Trong trường hợp này, trước tiên cần xác định quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Phin và bà Nhì có đảm bảo về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, có đảm bảo về hình thức, nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.” (điểm b quy định trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản).
Trong tình huống trên, việc chuyển nhượng giữa vợ chồng ông Phin và bà Nhì đã được chứng thực theo thẩm quyền tại UBND xã nên xác định hợp đồng là hợp pháp, để đảm bảo thực hiện đúng quy định, bà Nhì cần làm tiếp thủ tục đăng ký biến động đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 133 Luật đất đai năm 2024 quy định các trường hợp đăng ký biến động như sau:
“a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;”
Theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền;…”
Tại khoản 2 Điều 16 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, trong đó có quy định về mức phạt đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai theo quy định, cụ thể:
“2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.”
Đối chiếu với các quy định nêu trên, bà Nhì đã thực hiện không đúng nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, vi phạm quy định về đăng ký biến động trong việc sử dụng đất. Bà Nhì sẽ bị cơ quan có thẩm quyền xem xét xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc thực hiện đăng ký đất đai theo quy định.
Tình huống 2: Hộ gia đình ông An và hộ gia đình ông Bình sử dụng đất liền kề nhau. Năm 2022 khi gia đình ông An xây bờ tường bao ngăn cách ranh giới giữa hai thửa đất thì hai bên xảy ra mâu thuẫn do không xác định được mốc giới của hai thửa đất. Vụ việc đã được UBND xã hòa giải nhưng không thành, tiếp tục chuyển đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định. Đến đầu năm 2024, gia đình ông An đã chuyển nhượng cho bà Chinh một phần của thửa đất hiện đang có tranh chấp với hộ gia đình ông Bình với giá 50.000.000đ bằng hợp đồng viết tay.
Hỏi: Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng của gia đình ông An cho bà Chinh có hợp pháp không?
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật thì hộ gia đình ông An có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác. Tuy nhiên, trong trường hợp cụ thể này hiện thửa đất gia đình ông An muốn chuyển nhượng đang có tranh chấp với hộ liền kề và đang yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, nên việc chuyển nhượng của ông An với bà Chinh chưa thỏa mãn các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Vì thửa đất ông An muốn chuyển nhượng đang có tranh chấp và các bên đang yêu cầu giải quyết tranh chấp nên theo quy định trên ông An không thể chuyển nhượng thửa đất trên cho bà Chinh được.
Tình huống 3: Bộ Chỉ huy Quân sự tỉnh H được giao nhiệm vụ triển khai Dự án xây dựng trạm ra-đa cảnh giới vùng biên, phục vụ công tác bảo vệ chủ quyền và giám sát an ninh khu vực. Khu đất dự kiến sử dụng cho dự án nằm tại xã T, gồm một phần diện tích đất trồng cây lâu năm của hộ gia đình ông Vũ Minh Phi, khoảng 0,6 ha và 12 gia đình khác.
Chủ tịch UBND cấp xã đã ban hành thông báo thu hồi đất và gửi thông báo thu hồi đất đến ông Phi, đồng thời niêm yết thông báo thu hồi đất và danh sách người có đất thu hồi trên địa bàn quản lý, phối hợp điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.
Căn cứ quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và yêu cầu triển khai gấp để phục vụ nhiệm vụ phòng thủ, Ủy ban nhân dân xã H ban hành quyết định thu hồi đất của ông Phi, tuy nhiên khi nhận được thông tin ông Phi không chịu bàn giao đất và cho rằng đó là đất do mình khai phá, đang trồng cây lâu năm, chưa đến kỳ khai thác, ông đề nghị Nhà nước di chuyển dự án sang khu đất khác hoặc chờ cho đến khi ông khai thác xong thì mới bàn giao đất.
Hỏi: Theo quy định của pháp luật, việc thu hồi đất của gia đình ông Phi có đúng không? Trường hợp này cần giải quyết như thế nào?
Trả lời:
Tại Điều 78 Luật Đất đai năm 2024 quy định:
“Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong trường hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Làm căn cứ quân sự;
3. Làm công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;
4. Làm ga, cảng, công trình thông tin quân sự, an ninh;
5. Làm công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Làm cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện và bồi dưỡng nghiệp vụ, cơ sở an dưỡng, điều dưỡng, nghỉ dưỡng và phục hồi chức năng, cơ sở khám bệnh, chữa bệnh của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Làm nhà ở công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Làm cơ sở giam giữ; cơ sở tạm giam, tạm giữ; cơ sở giáo dục bắt buộc; trường giáo dưỡng và khu lao động, cải tạo, hướng nghiệp, dạy nghề cho phạm nhân, trại viên, học sinh do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.”
Như vậy, triển khai Dự án xây dựng trạm ra-đa cảnh giới vùng biên là công trình phòng thủ quốc gia, công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh nên việc thu hồi đất đối với gia đình ông Phi là có cơ sở pháp lý.
Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì UBND cấp xã chủ trì, phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc tổ chức vận động, thuyết phục được tiến hành trong thời gian 10 ngày và phải được thể hiện bằng văn bản.
Quá thời hạn 10 ngày kể từ ngày kết thúc vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi vẫn không chấp hành việc bàn giao đất cho đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 89 của Luật Đất đai năm 2024.
Tình huống 4: Gia đình anh A Páo, người Mông ở bản Súa Chải, có một thửa đất trồng màu được Nhà nước giao sử dụng ổn định từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, do thiếu nhân lực và cuộc sống còn nhiều khó khăn, gia đình anh không thể canh tác nên diện tích đất này đã bị bỏ hoang hơn một năm.
Gần đây, anh Páo nghe bà con trong bản nói rằng UBND xã đang lập hồ sơ đề nghị thu hồi thửa đất bỏ hoang của gia đình anh. Anh Páo trở nên lo lắng, băn khoăn không biết việc xã đề nghị thu hồi đất như vậy có đúng quy định pháp luật hay không.
Hỏi: Pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp này?
Trả lời:
Tại Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 quy định về các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:
“1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
2. Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.
3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
4. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
5. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
6. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;
8. Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.”
Trường hợp gia đình A Páo đã không sử dụng đất đối với đất trồng cây hàng năm trong thời hạn 12 tháng liên tục, theo quy định tại khoản 7 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai là đúng quy định.
Tình huống 5: Gia đình anh Đặng Văn Lâm, người Dao sinh sống tại khu vực lưng chừng đồi, gần tuyến đường Bắc Kạn – Ba Bể. Thời gian gần đây, do mưa bão kéo dài, mái taluy phía sau nhà xuất hiện nhiều vết nứt lớn, đất đá liên tục sạt xuống, đe dọa trực tiếp đến tính mạng và tài sản của gia đình anh.
Anh Lâm nghe thông tin rằng UBND xã đang triển khai dự án di dời các hộ dân có nguy cơ sạt lở cao vào khu tái định cư an toàn. Tuy nhiên, khi danh sách được công bố, hộ gia đình anh lại không nằm trong diện được di dời. Lo lắng cho sự an toàn của vợ con, anh Lâm rất băn khoăn không biết liệu gia đình mình có thể xin được di dời đến khu tái định cư cùng các hộ khác hay không.
Hỏi: Pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp này? Gia đình anh Lâm cần làm gì để bảo đảm quyền lợi của mình?
Trả lời:
Tại khoản 3 Điều 82 Luật Đất đai năm 2024 quy định về thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng đối với các trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng bao gồm:
“a) Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất khác trong khu vực bị ô nhiễm môi trường không còn khả năng tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định;
b) Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; đất khác bị sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác mà không còn khả năng tiếp tục sử dụng.”
Trường hợp này, các gia đình có trong danh sách di dời thì sẽ được bố trí tái định cư. Nếu gia đình anh Đặng Văn Lâm chưa có trong danh sách di dời thì cần làm đơn đề nghị gửi UBND xã để xem xét giải quyết, bổ sung vào danh sách.
Tình huống 6: Gia đình anh Hà Văn Sinh, người Tày, sinh sống gần tuyến đường cao tốc Chợ Mới – Bắc Kạn, có phần nghĩa địa của dòng họ nằm trong khu vực dự kiến sẽ giải phóng mặt bằng để phục vụ dự án mở rộng tuyến đường.
Khi nghe thông báo quy hoạch, anh Sinh biết rằng khu nghĩa địa của xóm, trong đó có mồ mả của ông bà và tổ tiên gia đình anh, sẽ phải di chuyển để bàn giao mặt bằng cho dự án.
Trước sự việc này, anh Sinh rất lo lắng, băn khoăn về việc di chuyển phần mộ của dòng họ và muốn biết khi gia đình thực hiện việc bốc mộ, di dời mồ mả theo yêu cầu của Nhà nước thì gia đình sẽ được hỗ trợ như thế nào theo quy định.
Hỏi: Pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp này?
Trả lời:
Tại Điều 15 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/07/2024 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (sửa đổi, bổ sung tại điểm b Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/06/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai; điểm a Khoản 2 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15/08/2025 của Chính phủ sửa đổi các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai) quy định như sau:
“Điều 15. Bồi thường, hỗ trợ do phải di dời mồ mả khi Nhà nước thu hồi đất
1. Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm bố trí quỹ đất trong các nghĩa trang theo quy hoạch để di dời mồ mả khi thu hồi đất.
2. Đối với mồ mả trong phạm vi đất thu hồi phải di dời thì được bồi thường các chi phí bao gồm: chi phí đào, bốc, di dời, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp để di dời mồ mả đến vị trí mới trong nghĩa trang theo quy hoạch của địa phương; trường hợp tự thu xếp việc di chuyển mồ mả ngoài khu vực được bố trí thì được hỗ trợ tiền.
Trường hợp cấp xã nơi có đất thu hồi không còn quỹ đất trong các nghĩa trang thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát quỹ đất tại địa bàn các đơn vị hành chính cấp huyện khác để bố trí di dời mồ mả, quy định chính sách hỗ trợ để khuyến khích hình thức hoả táng, lưu giữ tro cốt tại các cơ sở lưu giữ tro cốt nhằm thực hiện nếp sống văn minh, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, góp phần bảo vệ môi trường.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường, hỗ trợ tại khoản này phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.
3. Trường hợp mồ mả trong phạm vi đất thu hồi phải di dời mà không có người thân thực hiện việc di dời thì đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phối hợp với UBND cấp xã nơi có mồ mả phải di dời tiến hành các thủ tục di dời mồ mả theo phong tục, tập quán tại địa phương; kinh phí di dời được tính trong kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.”
Tại khoản 3 Điều 1 Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND ngày 17/12/2024 của UBND tỉnh Thái Nguyên sửa đổi Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên kèm theo Quyết định 24/2024/QĐ-UBND quy định:
“3. Hỗ trợ theo khoản 2 Điều 15 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP
a) Khối lượng xây dựng tài sản là mồ mả được bồi thường bằng 100% giá trị xây mới;
b) Hỗ trợ di dời mồ mả mức hỗ trợ 7.000.000 đồng/ngôi;
c) Trường hợp tự thu xếp việc di chuyển mồ mả ngoài khu vực được bố trí thì được hỗ trợ thêm 10.000.000 đồng/ngôi;
d) Trường hợp mồ mả không có người nhận thì giao Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi chủ trì, phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện việc di chuyển. Chi phí tổ chức thực hiện là: 10.000.000 đồng/ngôi.”
Như vậy, trường hợp của nhà anh Sinh khi di chuyển mồ mả của gia đình sẽ được hỗ trợ theo Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên.
Tình huống 7: Anh Vàng Ngọc Vừ nhiều năm đi làm ăn xa tại Thành phố Hồ Chí Minh. Do công việc không thuận lợi, anh đưa gia đình trở về địa phương để ổn định cuộc sống và tìm sinh kế mới.
Tuy nhiên, vì không có đất sản xuất, anh Vừ đã tự ý sử dụng 0,02 héc ta đất nông nghiệp để trồng cây ăn quả, dù diện tích đất này thuộc loại đất chưa được cơ quan, tổ chức của Nhà nước giao quản lý. Sau đó, anh bị cơ quan có thẩm quyền lập biên bản, xử phạt 7.500.000 đồng và yêu cầu khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất.
Từ đó, anh Vừ rất băn khoăn và muốn biết việc xử phạt như vậy có đúng theo quy định pháp luật hay không.
Hỏi: Pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp này?
Trả lời:
Tại khoản 2 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“2. Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất nông nghiệp (không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất) không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này mà thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với diện tích từ 01 héc ta đến dưới 02 héc ta;
g) Phạt tiền từ 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích từ 02 héc ta trở lên.”
Tại khoản 8 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“8. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất), trừ trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 139 Luật Đất đai và điểm b khoản này;
b) Buộc người được giao đất, cho thuê đất phải làm thủ tục để được bàn giao đất trên thực địa theo quy định đối với trường hợp theo quy định tại khoản 5 Điều này;
c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”
Như vậy, căn cứ quy định nêu trên thì việc xử phạt của cơ quan có thẩm quyền đối với anh Vàng Ngọc Vừ là đúng quy định của pháp luật.
Tình huống 8: Ông Vàng Thế Kề, người Mông, cư trú ở xã BT, có 2 héc ta đất rừng sản xuất đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vừa qua, ông Kề khai thác xong diện tích rừng của mình và đang chuẩn bị trồng lại theo kế hoạch.
Cách đây vài ngày, ông Sùng A Chía, chủ phần đất rừng giáp ranh với đất ông Kề, cũng vừa khai thác rừng. Tuy nhiên, ông Chía đã có hành vi lấn sang khoảng 0,01 héc ta đất nằm trong diện tích đã được cấp giấy chứng nhận của ông Kề và tự ý trồng cây lên phần đất lấn chiếm đó. Sau đó, ông Chía còn khẳng định phần đất lấn sang là của mình.
Hỏi: Hành vi của ông Chía có vi phạm pháp luật không? Nếu có sẽ bị xử lý như thế nào?
Trả lời:
Tại khoản 3 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“3. Hành vi lấn đất hoặc chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này mà thuộc địa giới hành chính của xã thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích dưới 0,02 héc ta;
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
e) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với diện tích từ 01 héc ta trở lên.”
Tại khoản 8 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“8. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất), trừ trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 139 Luật Đất đai và điểm b khoản này;
b) Buộc người được giao đất, cho thuê đất phải làm thủ tục để được bàn giao đất trên thực địa theo quy định đối với trường hợp theo quy định tại khoản 5 Điều này;
c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.”
Căn cứ quy định nêu trên thì hành vi của ông Chìa sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Đồng thời, còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (bao gồm cả việc khôi phục lại ranh giới và mốc giới thửa đất) và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được (nếu có) do thực hiện hành vi vi phạm.
Tình huống 9: Ông Bùi Văn Dâng, sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ xã Ba Bể, được Nhà nước giao 5 héc ta đất rừng phòng hộ để chăm sóc và bảo vệ theo quy định.
Tháng 05 năm 2025, ông Dâng đã thực hiện việc tặng cho 2 héc ta đất rừng phòng hộ cho người em ruột của mình là Bùi Văn Lợi, hiện đang sinh sống tại Hà Nội và không cư trú trong khu vực rừng phòng hộ.
Hỏi: Hành vi của hai anh em ông Dâng có vi phạm pháp luật không? Nếu có sẽ bị xử lý như thế nào?
Trả lời:
Tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“2. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với trường hợp cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó.
…
5. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Buộc bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trả lại đất cho bên chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và 82 Luật Đất đai.”
Như vậy, với hành vi vi phạm này người em của ông Dâng sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng. Đồng thời, bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc trả lại đất cho ông Dâng.
Tình huống 10: Chị Lý Thị Nga, sinh sống tại bản Nà Pảng, xã Văn Minh là con gái cả trong gia đình. Khi bố mẹ qua đời, gia đình đã thống nhất giao cho chị Nga quản lý toàn bộ di sản thừa kế, gồm ba thửa đất nông nghiệp và một mảnh vườn ao. Chị Nga có trách nhiệm thực hiện các thủ tục phân chia di sản, lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho từng người thừa kế, đảm bảo quyền lợi cho tất cả anh chị em trong gia đình.
Trong quá trình lập hồ sơ, chị Nga gặp nhiều khó khăn vì giấy tờ liên quan đến các thửa đất của bố mẹ có phần thiếu chính xác: một số giấy chứng nhận đã cũ, thông tin diện tích chưa trùng khớp với thực tế. Lo lắng hồ sơ sẽ bị trả lại, chị Nga đã tự ý sửa chữa một số giấy tờ, chứng từ để phù hợp với diện tích đất mà gia đình sử dụng, nhằm “đảm bảo hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận”.
Khi hồ sơ được nộp lên UBND xã để thẩm tra, cán bộ địa chính phát hiện những sai lệch trong giấy tờ. Sau khi xem xét hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền đã ra quyết định không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trong di sản do hồ sơ bị sửa chữa.
Hỏi: Hành vi của chị Nga có vi phạm pháp luật không? Nếu có sẽ bị xử lý như thế nào?
Trả lời:
Tại khoản 2, khoản 4 Điều 27 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP ngày 04/10/2024 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:
“2. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với trường hợp khai báo không trung thực việc sử dụng đất hoặc tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị sai lệch mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
4. Hình thức xử phạt bổ sung:
Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.”
Như vậy, với hành vi vi phạm quy định về giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất chị Nga sẽ bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Đồng thời, bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng.