6 điểm mới đáng chú ý của Nghị định 50/2026/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
- Chủ nhật - 14/06/2026 05:22
- In ra
- Đóng cửa sổ này
Ngày 31 tháng 01 năm 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghị định này cụ thể hóa các nội dung của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, tạo cơ chế minh bạch, công bằng và ổn định hơn trong quản lý đất đai, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.
Với tinh thần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong thực thi pháp luật đất đai, Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định nhiều những điểm mới quan trọng, nổi bật trên nhiều phương diện. Dưới đây là 6 điểm mới đáng chú ý nhất.
1. Cơ chế ưu đãi tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở
Một trong những điểm mới quan trọng là cơ chế ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15. Theo khoản 1 Điều 6, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng cơ chế ưu đãi một lần, cho một thửa đất duy nhất do người sử dụng lựa chọn.
Lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để chuyển đổi nhiều thửa đất, hưởng ưu đãi nhiều lần, tránh thất thu ngân sách và hạn chế đầu cơ đất nông nghiệp.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều thửa đất, kể cả ở các tỉnh, thành phố khác nhau, vẫn chỉ được lựa chọn một thửa để áp dụng chính sách. Người dân phải cam kết trung thực trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và chịu trách nhiệm về cam kết này.
2. Truy thu và xử lý vi phạm khi hưởng sai ưu đãi
Khoản 2 Điều 6 quy định, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị hưởng chính sách cho thửa đất khác, cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch. Đồng thời, người vi phạm còn phải nộp tiền chậm nộp, tính từ thời điểm quyết định chuyển mục đích đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền phát hiện vi phạm.
Quy định này nâng cao tính răn đe, bảo đảm công bằng và hạn chế tình trạng trục lợi từ chính sách của Nhà nước.
3. Việc tính số lần chuyển mục đích đất bắt đầu từ ngày 01/08/2024
Một điểm mới đáng chú ý khác là việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất áp dụng cơ chế ưu đãi sẽ được tính từ ngày 01/08/2024.
Điều này đồng nghĩa, các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm này trở đi sẽ được tính vào số lần hưởng chính sách. Quy định này tạo sự thống nhất trong quản lý, giúp cơ quan nhà nước và người dân dễ dàng đối chiếu, kiểm tra.
4. Giá đất và hạn mức giao đất theo thời điểm quyết định
Nghị định quy định, giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo bảng giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.
Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất cũng được xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm chuyển mục đích. Trong trường hợp thửa đất có nhiều hộ cùng sử dụng, nếu được phép tách thửa, hạn mức được tính cho từng thửa đất; nếu không tách thửa, hạn mức được tính theo hộ gia đình hoặc cá nhân đại diện đứng tên quyền sử dụng đất. Quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch, chính xác và tránh tranh chấp trong quá trình áp dụng chính sách.
5. Doanh nghiệp chuyển nhượng phải hoàn trả phần được miễn, giảm
Điều 7 quy định, tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nếu sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì phải nộp lại toàn bộ khoản tiền đã được miễn, giảm.
Khoản tiền này được tính theo chính sách tại thời điểm giao đất ban đầu, nhưng giá đất áp dụng là giá tại bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) tại thời điểm quyết định. Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải nộp thêm khoản tiền bổ sung tính theo thời gian hưởng ưu đãi. Quy định này đảm bảo sự công bằng giữa các doanh nghiệp, hạn chế tình trạng chuyển nhượng để trục lợi ưu đãi.
6. Khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước
Điều 8 quy định rõ: trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 94 của Luật Đất đai năm 2024 thì việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được tính cho toàn bộ dự án theo quy định tại Điều 16, Điều 31 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4, điểm i khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP).
Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 (dự án có nhiều quyết định giao đất, cho thuê đất) thì việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án được thực hiện đối với từng quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 6, khoản 7 Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Trường hợp trong một quyết định giao đất, cho thuê đất có nhiều hình thức sử dụng đất thì xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 16, Điều 31 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4, điểm b, k và l khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP).
Việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 94 của Luật Đất đai năm 2024 và khoản 8 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do được gia hạn, điều chỉnh thời gian sử dụng đất.
Nghị định số 50/2026/NĐ-CP đã cụ thể hóa nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, góp phần ổn định thị trường đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.
Các điểm mới về cơ chế ưu đãi, truy thu, xử lý vi phạm, xác định giá đất và hạn mức, khấu trừ chi phí bồi thường đã ứng trước đều nhằm tạo sự minh bạch, công bằng và thuận lợi trong thực thi chính sách. Nghị định này thể hiện sự chủ động, kịp thời của Chính phủ trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững./.
Với tinh thần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong thực thi pháp luật đất đai, Nghị định 50/2026/NĐ-CP quy định nhiều những điểm mới quan trọng, nổi bật trên nhiều phương diện. Dưới đây là 6 điểm mới đáng chú ý nhất.
1. Cơ chế ưu đãi tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở
Một trong những điểm mới quan trọng là cơ chế ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15. Theo khoản 1 Điều 6, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng cơ chế ưu đãi một lần, cho một thửa đất duy nhất do người sử dụng lựa chọn.
Lần chuyển mục đích sau trên thửa đất đó hoặc chuyển mục đích của thửa đất khác thì tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để chuyển đổi nhiều thửa đất, hưởng ưu đãi nhiều lần, tránh thất thu ngân sách và hạn chế đầu cơ đất nông nghiệp.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều thửa đất, kể cả ở các tỉnh, thành phố khác nhau, vẫn chỉ được lựa chọn một thửa để áp dụng chính sách. Người dân phải cam kết trung thực trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và chịu trách nhiệm về cam kết này.
2. Truy thu và xử lý vi phạm khi hưởng sai ưu đãi
Khoản 2 Điều 6 quy định, nếu hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị hưởng chính sách cho thửa đất khác, cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch. Đồng thời, người vi phạm còn phải nộp tiền chậm nộp, tính từ thời điểm quyết định chuyển mục đích đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền phát hiện vi phạm.
Quy định này nâng cao tính răn đe, bảo đảm công bằng và hạn chế tình trạng trục lợi từ chính sách của Nhà nước.
3. Việc tính số lần chuyển mục đích đất bắt đầu từ ngày 01/08/2024
Một điểm mới đáng chú ý khác là việc xác định số lần chuyển mục đích, hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất áp dụng cơ chế ưu đãi sẽ được tính từ ngày 01/08/2024.
Điều này đồng nghĩa, các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm này trở đi sẽ được tính vào số lần hưởng chính sách. Quy định này tạo sự thống nhất trong quản lý, giúp cơ quan nhà nước và người dân dễ dàng đối chiếu, kiểm tra.
4. Giá đất và hạn mức giao đất theo thời điểm quyết định
Nghị định quy định, giá đất ở và giá đất nông nghiệp để tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo bảng giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.
Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất cũng được xác định theo quy định của địa phương tại thời điểm chuyển mục đích. Trong trường hợp thửa đất có nhiều hộ cùng sử dụng, nếu được phép tách thửa, hạn mức được tính cho từng thửa đất; nếu không tách thửa, hạn mức được tính theo hộ gia đình hoặc cá nhân đại diện đứng tên quyền sử dụng đất. Quy định này giúp đảm bảo tính minh bạch, chính xác và tránh tranh chấp trong quá trình áp dụng chính sách.
5. Doanh nghiệp chuyển nhượng phải hoàn trả phần được miễn, giảm
Điều 7 quy định, tổ chức trong nước đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh và hưởng ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nếu sau đó chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thì phải nộp lại toàn bộ khoản tiền đã được miễn, giảm.
Khoản tiền này được tính theo chính sách tại thời điểm giao đất ban đầu, nhưng giá đất áp dụng là giá tại bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) tại thời điểm quyết định. Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải nộp thêm khoản tiền bổ sung tính theo thời gian hưởng ưu đãi. Quy định này đảm bảo sự công bằng giữa các doanh nghiệp, hạn chế tình trạng chuyển nhượng để trục lợi ưu đãi.
6. Khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước
Điều 8 quy định rõ: trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, nếu người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 94 của Luật Đất đai năm 2024 thì việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được tính cho toàn bộ dự án theo quy định tại Điều 16, Điều 31 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4, điểm i khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP).
Trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 (dự án có nhiều quyết định giao đất, cho thuê đất) thì việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án được thực hiện đối với từng quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 6, khoản 7 Điều 30 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Trường hợp trong một quyết định giao đất, cho thuê đất có nhiều hình thức sử dụng đất thì xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại Điều 16, Điều 31 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4, điểm b, k và l khoản 22 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP).
Việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại khoản 2 Điều 94 của Luật Đất đai năm 2024 và khoản 8 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15 vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do được gia hạn, điều chỉnh thời gian sử dụng đất.
Nghị định số 50/2026/NĐ-CP đã cụ thể hóa nhiều cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, góp phần ổn định thị trường đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp.
Các điểm mới về cơ chế ưu đãi, truy thu, xử lý vi phạm, xác định giá đất và hạn mức, khấu trừ chi phí bồi thường đã ứng trước đều nhằm tạo sự minh bạch, công bằng và thuận lợi trong thực thi chính sách. Nghị định này thể hiện sự chủ động, kịp thời của Chính phủ trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý đất đai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững./.